Как мне сдать мою недвижимость в краткосрочную аренду?

Часто спрашивают 

- какие у вас условия по сдаче нашей недвижимости в аренду 

Условия у нас простые и одинаковые для всех. Мы берём вашу недвижимость в полное управление и сдаём в аренду. Заключаем договор долгосрочной аренды с правом пересдачи третьим лицам. И второй договор - на управление недвижимостью - для представления ваших интересов в различных компаниях. Первый договор регистрируется в налоговой инспекции. Второй договор заключается между нашей компанией и владельцем недвижимости.

- можем ли мы пользоваться нашей недвижимостью?

Да, конечно вы можете пользоваться предупредив заранее о датах вашего приезда

- кто оплачивает расходы на свет, газ, электричество?

Оплачивает владелец. Так же как и расходы на оплату кондоминиума и годовой налог.

- сколько составляют ваши комиссионные?

Наши комиссионные составляют 30%  от суммы аренды

- т е вы размещаете недвижимость на сайтах, получаете ваши 30%. Т е по сути вы ничего не делаете за такие большие деньги?

Это любимый вопрос русских клиентов. Всегда хочется посчитать сколько кто да ещё и на тебе зарабатывает :) уверяю, пассивного ничего неделания за 30 % нет, иначе бы фирм по аренде  было бы ну очень много. А т к это кропотливый и тяжелый труд, то компаний, профессионально занимающихся краткосрочной  арендой все таки немного. 

- есть ли у вас русскоговорящий менеджер

В нашей компании говорят на следующих языках: русский, английский, португальский, немецкий

- где вы ищите клиентов

Мы размещаем объявления на различных международных и местных сайтах. Работаем с турагентствами . Так же у нас есть клиенты, которые обращаются непосредственно в наш офис - лично, по телефону или емайл . И конечно есть постоянные клиенты. 

- какой период аренды в Албуфейре и окрестностях?

Сезон аренды начинается с апреля - мая и заканчивается в конце сентября - начале октября. Так же есть зимний сезон аренды. Обычно это 2 месяца: февраль и март. Но бывает и дольше. 

- что такое зимняя аренда?

Зимняя аренда - это время пенсионеров. Обычно к нам приезжают клиенты из Канады, Англии, Германии, Голландии . Иногда из России. В зимнее время квартира сдаётся на месяц по недельной цене летнего периода, но коммунальные услуги оплачиваются дополнительно . Самые популярные месяцы аренды - февраль и март. Обязательное условие зимней аренды - солнечная квартира с балконом, удачное расположение- в этом случае возможно получить клиентов, которые будут приезжать к вам из года в год. Ну и конечно комфортность квартиры. 

- мы слышали что бывают случаи - зимой в квартире кто то живет без оплаты 

Исключено. Мы сдаём недвижимость в аренду только туристам. Местному населению, а так же эмигрантам - не зависимо из какой страны, квартиры в аренду не сдаём. Вернее сказать - у нас нет предвзятого отношения к нашим клиентам, но оплату за аренду мы всегда берём вперёд , а эмигранты обычно арендуют более дешевое жильё. 

- когда происходят выплаты за аренду ?

Первая выплата происходит в конце весны - март - апрель, если была зимняя аренда. Следующая выплата происходит в конце сентября- октября. И декабрь - окончательный расчёт, если ещё была аренда. 

- мы должны вам отдать ключи и доверить своё имущество. Почему мы должны вам доверять?

Вопрос доверия очень важный вопрос, т к вам действительно придётся оставить нам все ваше недвижимое имущество, поэтому вы должны нам доверять на полные 100%. Если такого доверия нет - рекомендую найти для сотрудничества другую компанию. 

- кто занимается приборкой недвижимости?

В штате компании есть сотрудники, которые следят за чистотой вашей недвижимости

- что должно быть в квартире что бы она была пригодна для сдачи в аренду?

Квартира должна быть полностью оборудована: чайник, тостер, утюг, гладильня доска и тд. Так же должно быть достаточное количество постельного белья и посуды. Для обсуждения конкретных деталей назначайте встречу

- какие я буду платить налоги?

С полученной прибыли вы будете оплачивать налог 28%. Налогооблагаемая сумма может быть уменьшена за счёт вычета из нее расходов на кондоминиум и годовой налог. Со своей стороны мы так же стараемся уменьшить вашу официальную налогооблагаемую сумму.

- если у меня возникли проблемы с кондоминиумом или с другой организацией, а я нахожусь в России и не знаю языка - вы сможете мне помочь, раз уж вы занимаетесь арендой моей недвижимости?

Да, мы помогаем решать любые вопросы - начиная от обращения к адвокату, заверения документов или доверенности и заканчивая поливом цветов в ваше отсутствие. Оплата услуг почасовая.

- как получить лицензию на аренду?

Мы оформляем полный комплект документ на получение лицензии. Ваше присутствие необязательно. На данный момент стоимость лицензии 75 евро + наши услуги. 

- как нам быть уверенным, что вы нашу квартиру / дом тоже будете сдавать в аренду? Может у вас есть любимые объекты, которые вы сдаёте в первую очередь?

Успех аренды зависит от многих факторов. Две  квартиры в одном комплексе могут иметь разные уровни дохода от аренды,  т к разные декорации, разные размеры балконов, разный вид из окна и тд. Мы следим за спросом на объект и прилагаем все усилия для сдачи в аренду для подзависших дат. Кроме того, на прямые запросы клиентов мы предлагаем все объекты, которые у нас свободны в запрашиваемые даты. 

- если я не хочу сдавать в аренду мою недвижимость , но мне нужны услуги по управлению недвижимостью, особенно в мое отсутствие - присмотр за домом, садовниками, подготовка дома к нашему приезду и прочее? 

Да, мы предоставляем такие услуги. Обращайтесь лично ко мне и мы все обсудим. Моя почта  ats.olga@gmail.com

- как происходит выплата за аренду?

Выплата происходит на ваш банковский счёт в Португалии. Если это официальная выплата- то перед получением денег вы обязаны выписать квитанцию на получение денег.

- как выписать квитанцию на получение денег?

Если у вас есть поручитель в Португалии в лице официальной компании, то они выпишут вам эту квитанцию. Если поручитель бухгалтер - то выпишет бухгалтер по вашей просьбе. Если поручитель частное лицо - тогда вам нужно самим научиться выписывать эти квитанции. Для этого вам нужно иметь пароль для входа на вашу страницу в налоговой или получить в налоговой этот пароль. Если у вас возникли проблемы - обращайтесь, мы поможем в этом вопросе.

- мы ещё не купили недвижимость для аренды, могли бы вы нам помочь с подбором и с покупкой ликвидной недвижимости для аренды?

Да, конечно. Озвучивайте ваш бюджет и присылайте запрос. Хорошую недвижимость сейчас найти не просто и не быстро, поэтому будем работать!

- могу ли я тоже , как собственник, заниматься арендой моей недвижимости?

Каждый случай обсуждается индивидуально

- я самостоятельно занимаюсь арендой моей недвижимости. Могу ли я выставить у вас свой объект недвижимости для того что бы получать больше бронирований в течении года?

Да, вы можете полностью самостоятельно заниматься арендой своей недвижимости и при этом выставить у нас ваш объект и получать в итоге больше бронирований. При условии что заселение и  уборку вы делаете самостоятельно. 

- мы заключим с вами какой то договор?

Да, у наша компания заключит с вами 2 договора. Первый договор - на управление вашей недвижимостью, на основании которого мы сможем представлять вас в различных организациях и иметь право сдавать в аренду вашу недвижимость. Второй договор - регистрируется в налоговой. Договор долгосрочный, по типу годовой аренды с правом пересдачи третьим лицам. В этом договоре прописываем минимальную сумму аренды для налогообложения. Фактическая сумма для налогообложения будет известна только по окончании сезона аренды 

- какова доходность всей этой затеи?

Доходность складывается из многих факторов - это и адекватные цены, и мобильность, декорация квартиры и расположение, спрос на аренду, ситуация на рынке аренды, погода. Доходность начинаем считать примерно от 3% от стоимости недвижимости - та сумма, которую вы будете получать на руки. От 3% и выше. 

Ответы, на вопросы, которые не задали:

- за что вы берёте 30% ваших комиссионных?????

Сайты, где мы размещаем объявления обычно берут 5-20% за предоставление своей площадки . А так же есть платные сайты, порядка 300-350 евро в год. Сезон аренды начинается в апреле - мае и заканчивается в сентябре- октябре, а наш сотрудник, который следит за чистотой вашей квартиры получает зарплату круглый год. А нельзя взять сезонного работника? Наверное приезжают к вам в Португалию на сезон работники, может так выгоднее? Возможно. Но мы вашу недвижимость не доверим такому работнику. 

Многие считают что заселение - это 5 минут времени- выдал ключи, взял залог и гудбай. На самом деле 80% заселений происходит по схеме:

- приедем в 17 ч - в результате приезжают около 22:00

- вы поняли как найти объект? У вас есть инструкция с адресом, GPS , близлежащими кафе, магазинами , указателями- в итоге клиенты звонят несколько раз и ты им объясняешь как найти. Затем ты сам им звонишь и ещё раз объясняешь. В итоге садишься в машину и забираешь их напрочь заблудившиеся в другом конце географии 

- при проживании в недвижимости более 3-4 ночей мы предоставляем дополнительные комплекты полотенец, после 7 ночей - уборка и полная смена белья. Кроме всего этого прочего: 

- клиенты забывают ключи в квартире и возвращаясь ночью звонят и просят о помощи

- не работает кондиционер

- потек унитаз

- засорилась раковина

- пропал тв канал

- не умеют пользоваться и не могут включить посудомойку, стиралку, чайник ! 

- не могут активировать интернет

И таких случаев множество и не всегда есть возможность дать объяснение по телефону ( при этом звоня на английский или французский номер), чаше всего приходится выезжать на место проблемы и помогать решать ее. 

- могут в мою квартиру приезжать мои друзья, родственники? 

Да, вы можете сами решать ваши финансовые вопросы по проживанию ваших друзей или родственников, мы с вас возьмём лишь фактические затраты на наши услуги и уборку по отъезду. Стоимость зависит от объекта недвижимости , количества спален и гостей. 

- могу я открыть ИП ( активидадешь) , тогда говорят я буду меньше платить налогов с аренды?

Да, можете. Вы действительно будете платить меньше налогов, но у вас будет открыт  действующий бизнес и вашу недвижимость налоговая будет рассматривать уже не как второй дом, а как бизнес предприятие. Кроме того, вам нужно будет делать отчисления в пенсионный фонд и тд ( порядка 180 евро в месяц) или доказывать что вы уже делаете отчисления в России . В любом случае вопрос уменьшения налогов лучше обсуждать с бухгалтером или с финансовым консультантом, т к законодательство в Португалии меняется быстро, и лучше получать всю достоверную информацию из первых рук. Мы можем рекомендовать вам грамотных специалистов ( на английском языке). 

У вас есть офис?

- Да, наш офис расположен в Албуфейре, на улице  Santa Eulalia. НА нашем сайте вы найдете более точное описание адреса :

http://dom-v-portugalii.com/contact.html

Наш офис выглядит вот так:

Если у вас остались вопросы - пишите в комментариях или мне на почту ats.olga@gmail.com